Sblocco degli alloggi sfitti per contrastare il problema dei senza fissa dimora
Le città europee hanno molte persone socialmente emarginate. Stanno emergendo insegnamenti su come gli alloggi temporanei e l’housing first possa includerle.
Il problema dei senza fissa dimora non riguarda solo l’alloggio, ma riguarda principalmente l’alloggio. E l’Housing First è stato identificato come la migliore pratica per affrontarlo.
Ciò che contraddistingue l’housing first è che alle persone viene prima offerta una casa e poi viene fornito supporto per ottenere l’accesso ai servizi o alle cure secondo le varie necessità, ad esempio per i casi di dipendenza o salute mentale. Gli inquilini firmano i contratti, con gli stessi diritti e doveri degli altri, e qualsiasi supporto fornito non è legato all’alloggio stesso.
L’esperienza e la ricerca hanno inoltre dimostrato che gli alloggi temporanei sono insufficienti. FEANTSA, la Federazione Europea delle associazioni nazionali che lavorano con i senzatetto, procede attraverso partenariati – Housing Solution Platform e Housing First Hub Europe – per identificare un approccio a lungo termine, attraverso la deviazione dei finanziamenti governativi verso alloggi più permanenti o regolamentati per sfruttare abitazioni vacanti.
Buone pratiche individuate
È difficile ottenere una panoramica chiara delle abitazioni vacanti in Europa, perché i dati non sono necessariamente comparabili, dal momento che manca una definizione comune. In alcune città un’abitazione è considerata vacante dopo sei mesi, mentre in altre dopo due anni. Anche la natura degli alloggi sfitti varia: commerciale o residenziale, prima casa o seconda, con degli investitori o con un movimento dei residenti. Ma i dati 2020 dell’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economico danno qualche indicazione. Ad esempio, Malta, Cipro e Ungheria hanno la quota maggiore di abitazioni sfitte nell’UE, tutte superiori al 12%.
La risposta della mobilitazione degli edifici sfitti è un’azione locale, ma spesso richiede una spinta di attivazione o di sostegno a livello regionale, nazionale o europeo. FEANTSA ha identificato delle buone pratiche nella trasformazione di edifici vuoti in alloggi a pressi accessibili e ha esaminato come il contesto politico determini la capacità delle città di raggiungere questo obiettivo.
Sebbene l’Unione europea non abbia competenze dirette in materia di alloggi, vi è un crescente spazio politico nell’ambito dei diritti sociali, della governance macroeconomica e della politica urbana. Tra le iniziative principali figurano la piattaforma europea per la lotta ai senzatetto, un forum in cui gli Stati membri possono scambiarsi conoscenze, e il Green Deal europeo, che genera un nuovo impulso per l’efficienza energetica negli edifici con la strategia dell'”ondata di ristrutturazioni” del 2020 e la revisione della direttiva sulle prestazioni energetiche degli edifici. Il New European Bauhaus integra queste iniziative, portando coerenza estetica all’ondata di rinnovamento e fornendo un hub per promuovere un’architettura inclusiva e rispettosa del clima.
Questi sviluppi presentano significative opportunità per le città di sfruttare l’agenda politica europea, in risposta alla crisi dell’accessibilità economica degli alloggi, attraverso un’azione locale concreta per mobilitare gli alloggi sfitti. L’identificazione di FEANTSA delle azioni a livello di città mostra che non esiste una soluzione universale. Ogni risposta si basa tuttavia sulla volontà politica locale, sostenuta da strumenti finanziari e giuridici regionali o nazionali.
Capire gli alloggi vacanti
Comprendere la natura degli alloggi vacanti è il primo passo per i comuni per sapere come rispondere. Molti strumenti sono stati sviluppati per farlo. A Salonicco, i prezzi delle case sono aumentati di quasi un terzo in quattro anni, un contributo chiave è stato dato dagli alloggi vacanti, secondo un rapporto del 2022 sugli alloggi sociali a prezzi accessibili del comune. Utilizzando i dati dell’operatore della rete elettrica greca, lo studio ha confrontato i posti vacanti con le interruzioni di approvvigionamento elettrico.
Allo stesso modo, nel 2021 la Francia ha avviato un progetto pilota per aiutare a identificare gli alloggi sfitti, utilizzando uno strumento digitale (Zéro Logement Vacant) che si basa su dati nazionali tratti da banche dati fiscali e immobiliari. Nella regione belga della Vallonia, un decreto del 2022 autorizza i comuni a identificare gli edifici vuoti consentendo la condivisione delle informazioni sul consumo di acqua ed elettricità.
A Strasburgo, la città ha avviato un partenariato per capire perché le proprietà fossero sfitte. Le interviste ai proprietari hanno aiutato a identificare esperienze locative negative (affitto non pagato o danni), difficoltà nella gestione della proprietà (trasloco in alloggi protetti, morte o paura di procedure amministrative), difficoltà nella pianificazione e realizzazione di lavori di ristrutturazione e pregiudizi sociali. Molti proprietari erano piccoli proprietari terrieri anziani, spesso privi di accesso a finanziamenti aggiuntivi. La metropoli ha sviluppato un programma che risponde alle loro esigenze.
Incentivi e regolamentazioni
Le soluzioni innovative che emergono dalle città europee per trasformare le proprietà sfitte in case a prezzi accessibili utilizzano una serie di strumenti, dagli incentivi finanziari ai requisiti normativi. Un approccio per incentivare i proprietari è l’intermediazione sociale per l’affitto. Un intermediario si pone tra il proprietario e l’inquilino per garantire l’affitto e spesso offre supporto per la ristrutturazione (accesso ai sussidi, aiuto nella gestione dei lavori o agevolazioni fiscali). In cambio, per un periodo definito, l’abitazione sarà affittata al di sotto del prezzo di mercato e il proprietario non avrà voce in capitolo su chi la affitterà.
Questo modello è particolarmente sviluppato in Belgio e ha molte varianti. Nel progetto spagnolo ‘Yes we rent‘, il comune di Mataró è l’intermediario, anche se prevede di costituire una cooperativa di edilizia abitativa che assuma il ruolo.
L’approccio normativo include la registrazione di case vuote e tasse. Il nuovo regolamento di Amsterdam stabilisce che una proprietà in affitto adatta per l’abitazione non può rimanere vacante per più di due mesi (in precedenza sei). I proprietari sono obbligati a segnalare i posti sfitti e la sanzione per mancata segnalazione è aumentata sia per i professionisti che per i piccoli proprietari. Lo scorso dicembre, Leuven in Belgio ha aumentato da 2.865 a 3.750 euro la tassa sulle case vuote (e da 575 a 1.000 euro quella sulle stanze singole vuote).
In Catalogna, è possibile che una città sequestri proprietà non occupate da più di due anni. Il dipartimento degli alloggi di Barcellona ha contattato le aziende per far valere questo diritto avvertendole che dovevano affittare i loro appartamenti o il Comune li avrebbe rilevati. Secondo quanto riferito, si sta lavorando per modificare la legislazione catalana, in modo che tale diritto di acquisto possa applicarsi alle proprietà lasciate sfitte dopo sei mesi.
Trasferimento e ristrutturazione
Il trasferimento della proprietà degli edifici e la ristrutturazione, se necessario, è un percorso diretto verso l’offerta “housing first”, in cui le organizzazioni non governative e le imprese sociali possono essere partner importanti. In Irlanda, il Peter McVerry Trust, l’ente di beneficenza nazionale per l’edilizia abitativa e i senzatetto, ha appena convertito in alloggi sociali un’ex scuola di Cork, chiusa dal 1972 e in rovina, con il sostegno del Cork County Council. Dispone di nove appartamenti e di un giardino condominiale. Il vecchio edificio aveva un indice di efficienza energetica G, ma ora tutti gli appartamenti sono A o B, al di sopra dello standard minimo per l’edilizia sociale.
In Scozia la Simon Community ha acquistato e ristrutturato 19 case con una camera da letto a un prezzo medio di circa £ 150.000 (€ 170.000). Le ubicazioni sono state attentamente valutate per evitare aree con già un’elevata concentrazione di residenti di tipo housing-first, per evitare la ghettizzazione. I contratti di affitto non avevano una scadenza fissa e non erano condizionati alla permanenza dell’inquilino con un servizio di assistenza. A Glasgow, nel frattempo, Homes for Good acquista proprietà vuote a basso costo in aree svantaggiate da ristrutturare e affittare a persone escluse dal mercato immobiliare, individuando posti vacanti contattando i proprietari o tramite il consiglio comunale.
In tutta la Spagna, Provivienda mira a migliorare l’accesso a un alloggio adeguato e a una locazione stabile, con un approccio incentrato sulla persona. L’associazione è specializzata nell’ottenere azioni dal settore privato in affitto e utilizzarle per progetti sociali. Provivienda fornisce non solo l’alloggio, ma anche l’ampia gamma di servizi specializzati che devono accompagnare l’housing first, come il supporto nella gestione della casa, la mediazione con i vicini e l’integrazione nella comunità, nonché le risorse per i proprietari in termini di gestione dell’alloggio e legale e consulenza fiscale.
Soluzioni a lungo termine
Gli alloggi temporanei non sono sufficienti per affrontare i senzatetto e le soluzioni a lungo termine come l’housing first sono cruciali. Ma l’offerta è un collo di bottiglia e la mobilitazione di alloggi sfitti rappresenta un’opportunità per le autorità locali di rispondere alla crisi economica.
L’emergere di un’agenda europea per l’edilizia abitativa offre alle città l’opportunità di sfruttare questo contesto politico. La chiave per sbloccare gli alloggi è spostare i finanziamenti pubblici verso tali soluzioni abitative permanenti.
Traduzione dell’articolo di Clotilde Clark-Foulquier per Social Europe
Immagine: Foto di Andreea Popa su Unsplash
