ricchezza

Come sfruttare la ricchezza pubblica nascosta delle città

Trasformare il territorio urbano in un bene comunitario potrebbe rendere le città più vivibili ed eque.

È quasi impossibile immaginare un percorso verso un futuro fiorente per la nostra specie che non attraversi le nostre città. Eppure, abbiamo trascurato i sistemi sociali e le istituzioni necessarie per questo: pubblica sicurezza, buone scuole, alloggi a prezzi accessibili, spazi pubblici e facile vicinanza fisica agli altri, un governo libero dalla corruzione e sensibile alla sua gente. Fare in modo che le città di oggi funzionino davvero di nuovo per le persone che ci vivono non accadrà dall’oggi al domani.

Ma c’è un progetto che le città potrebbero intraprendere, più o meno subito, per migliorare la qualità della vita collettiva dei propri cittadini. Potrebbero trasformare la terra sotto la loro giurisdizione in una fonte e riserva di ricchezza pubblica condivisa, piuttosto che in una risorsa speculativa privata che divide. In tal modo, potrebbero superare i conflitti senza fine tra sviluppatori, proprietari di case e affittuari che ostacolano lo sviluppo: uno sviluppo vantaggioso, equo, sostenibile e pubblicamente responsabile. Ciò potrebbe ridurre i costi per la gente comune e le piccole imprese, incoraggiare i nuovi arrivi e rendere le città più eque.

E le città potrebbero iniziare a farlo domani, a cominciare dai terreni che già possiedono, che possono essere consistenti e spesso si concentrano in aree centrali. Inoltre, la terra ora in mano ai privati può anche essere gradualmente acquisita dal pubblico, senza trasformare lo stesso governo della città in un proprietario abusivo o in un’enorme burocrazia.

Affrontiamo questo argomento in quattro fasi distinte. In primo luogo, mettiamo in evidenza la ricchezza fondiaria ampiamente sottovalutata di cui godono già molte città americane, che suggeriamo di utilizzare meglio. In secondo luogo, sosteniamo che una versione dell’imposta sul valore fondiario di Henry George è un modo per sbloccare questo valore. Terzo, basandoci su lavori più recenti, suggeriamo un modo per migliorare il pensiero di George limitando ancora più chiaramente il guadagno speculativo. In quarto luogo, si potrebbe applicare questa idea nei fondi patrimoniali urbani che potrebbero essere avviati immediatamente per un potenziale grande beneficio pubblico.

Aggiornamento del bilancio del pubblico

Per motivare questo progetto dovremmo prima osservare qualcosa che è nascosto in bella vista: negli Stati Uniti, molti comuni possiedono proprietà immobiliari il cui valore stimato supera il prodotto lordo della loro città. Ma il pubblico della maggior parte delle città – e, in alcuni casi, la loro leadership eletta – non sanno nemmeno cosa possiedono.

Un recente rapporto del McKinsey Global Institute, che esamina il “bilancio” – tutte le attività meno tutte le passività – di 10 delle principali economie mondiali, ha rilevato che il patrimonio netto globale e le attività reali sono più che triplicati negli ultimi 20 anni, superando i $ 500 trilioni, sei volte il prodotto mondiale lordo (GWP) del 2020 di poco più di $ 80 trilioni. Gli immobili costituivano più di due terzi di questi beni reali, ovvero circa quattro volte il GWP.

“Negli Stati Uniti, molti comuni possiedono proprietà immobiliari il cui valore stimato supera il prodotto lordo della loro città”.

Siamo abituati a pensare a queste risorse come di proprietà privata. Ma in un’analisi separata ma convergente del 2018 che copre 31 paesi, il Fondo monetario internazionale (FMI) ha stimato che la parte di proprietà del governo di quel patrimonio immobiliare – che include molti terreni non edificati, nonché infrastrutture fisiche e edifici governativi e commerciali – valeva il doppio del GWP all’epoca. Non sorprende che alcuni degli immobili di maggior valore si trovino nei centri più produttivi delle economie di tutti i paesi, nelle aree urbane.

I governi locali sono una parte importante di questa storia; eppure, molte città degli Stati Uniti non hanno completamente inventariato i propri beni immobili. Ancora meno hanno assegnato loro un valore di mercato attuale, che a volte è decine di volte superiore al valore contabile nei registri cittadini.

Quando fanno questo esercizio, che non è costoso o dispendioso in termini di tempo, i loro bilanci appaiono radicalmente diversi. Nel 2014, il bilancio di Boston mostrava passività per $ 4,6 miliardi che superavano le attività dichiarate di $ 3,8 miliardi, di cui $ 1,4 miliardi erano immobili, per un patrimonio netto negativo di $ 800 milioni. Ma l’esame ha mostrato che gli 1,4 miliardi di dollari dichiarati in proprietà immobiliari valevano in realtà 55 miliardi di dollari – quasi 40 volte il valore stimato iniziale – portando Boston molto lontano in territorio di patrimonio netto positivo. Una storia simile si è svolta a Pittsburgh, quando ha fatto l’analisi (impiegando solo due settimane e $ 20.000) e ha scoperto che aveva sottovalutato la sua proprietà di quasi 70 volte!

Le città nel mondo hanno fatto molto di più di quelle americane per mettere la terra al servizio del pubblico. Singapore, Copenaghen e Hong Kong hanno tutti “fondi patrimoniali urbani” pubblici che gestiscono immobili per conto del pubblico. Sono esperti e hanno vantaggi informativi rispetto agli speculatori privati ​​per quanto riguarda le complessità del governo cittadino. Sposato con uno scopo pubblico, questo è spesso un potente motore per un cambiamento costruttivo. È particolarmente utile per sfruttare le esternalità positive dello sviluppo consapevole, che spesso si perdono nella speculazione privata. Ad Hong Kong, ad esempio, uno sviluppatore di proprietà pubblica si è concentrato sulla costruzione di appartamenti vicino alle fermate dei mezzi pubblici. Ciò fa sì che gli investimenti di transito vadano a vantaggio del pubblico due volte: in primo luogo attraverso un transito migliore e in secondo luogo aumentando il valore del portafoglio immobiliare del pubblico.

“Le città globali hanno fatto molto di più di quelle americane per ampliare il servizio del pubblico”.

Dag Detter, un ex funzionario del governo svedese per lo sviluppo economico ora in consulenza privata che lavora spesso con il FMI, ha sostenuto per anni una migliore gestione pubblica di questa “miniera d’oro nascosta” – sia per i fondi patrimoniali nazionali che “sovrani”, del tipo ha aiutato a progettare e gestire in Svezia, o per questi fondi patrimoniali incentrati sulla città. Raccomanda che operino all’interno di linee guida rigorose ma si concentrino sulla massimizzazione dei rendimenti del fondo per il pubblico proprietario. Per Detter, dovrebbero essere in gran parte isolati dalle pressioni politiche, anche se per lui va bene se una parte del loro ritorno viene consegnata alle autorità pubbliche.

Data la divisione delle nostre politiche urbane, la larghezza di banda limitata dei gestori delle finanze cittadine e il potere profondo e il comportamento predatorio del nostro settore finanziario privato, fare ciò che Detter suggerisce richiederebbe maggiore cautela e preparazione. Ma vale comunque la pena esplorarlo. Tale esplorazione potrebbe ottenere una spinta se molte città creeranno nuove entità finanziarie per gestire meglio l’attuale afflusso di denaro federale. In un modo o nell’altro, prevediamo che la domanda per una migliore gestione strategica dei beni comunali non potrà che crescere. Ma prima, le città devono rendere conto di quella ricchezza e aggiornare i propri bilanci, cosa che solo poche hanno fatto.

E quel primo passo dovrebbe indurre i residenti della città ei loro leader a chiedersi in primo luogo da dove provenga davvero la ricchezza della loro terra.

Riconoscere l’ultima fonte di ricchezza urbana

Perché mezzo acro di terreno non edificato nel centro di una grande città costa molto di più che in un sito verde disabitato? Non è che la terra stessa sia diversa, è perché ha un sacco di persone intorno e infrastrutture pubbliche per la loro commistione. Le persone, le loro interazioni e le loro idee, sono la vera fonte di valore della terra. Le città sono semplicemente un modo per averne di più in un unico posto. La terra sotto o vicino a loro aumenta di valore solo per la loro vicinanza.

Ma con l’aumentare del valore della terra, i proprietari scoprono di poter addebitare ai non proprietari un canone sempre maggiore per il privilegio di vivere e lavorare l’uno vicino all’altro. I proprietari sono così arricchiti semplicemente per possedere la terra, indipendentemente da qualsiasi cosa facciano per rendere l’attività su di essa o vicino ad essa più produttiva di valore. Henry George ha sottolineato l’ingiustizia e l’irrazionalità economica di questo modo nel 1879, nel popolarissimo “Progresso e povertà”, che ha contribuito a ispirare il movimento progressista dell’inizio del XX secolo.

Per affrontarlo, George prescrisse un semplice rimedio: le tasse sul valore fondiario. La terra non migliorata non si restringe magicamente quando le tasse vengono messe su di essa: in termini economici, è essenzialmente “anelastica”. Ciò significa che le tasse poste sulla terra sono tra le più efficienti e possono arrivare fino al valore di quella terra non migliorata. A differenza di altri tipi di imposta, il costo non può essere trasferito agli affittuari senza conseguenze. È invece “completamente capitalizzato” o integrato nel prezzo della terra, diminuendo quel prezzo e abbassando l’ostacolo a chiunque desideri acquistare terreni come luogo per qualche impresa redditizia. Il prezzo ridotto della terra abbassa gli affitti che i proprietari possono addebitare in modo fattibile. Le tasse sul valore fondiario sono quindi buone per coloro che vogliono sbloccare terreni per usi preziosi – costruendo rifugi o nuovi progetti commerciali – e cattivi per coloro che vogliono principalmente detenerli e vederne salire il prezzo nel corso degli anni.

Molti paesi e città in tutto il mondo hanno versioni di tasse sul valore fondiario, con effetti previsti sui prezzi dei terreni e sui costi di locazione. Le tasse sul valore fondiario sono state implementate con successo nelle città tedesche dell’inizio del XX secolo come Berlino, Colonia e Francoforte, dopo aver dimostrato la loro capacità di reprimere la speculazione dannosa nel territorio affittato della baia di Kiautschou. Queste politiche di successo furono alterate e perse durante gli sconvolgimenti finanziari della Prima guerra mondiale. Le tasse sul valore fondiario hanno funzionato bene anche in numerose città della Pennsylvania e sono durate per la maggior parte del 20° secolo. In effetti, come mostra una recente panoramica della letteratura teorica e dei rapporti sull’esperienza pratica con le tasse sul valore fondiario, il concetto ha una giustificazione schiacciante. George credeva, non del tutto irragionevolmente, che le tasse sul valore fondiario avrebbero potuto eventualmente sostituire tutte le altre tasse; la chiamava “imposta unica”. Ci sarebbero abbastanza soldi per finanziare un numero qualsiasi di degni investimenti sociali per il bene pubblico e persino, a seconda dei nostri druther, sussidi universali o mirati a chi ne ha bisogno.

“Le persone, le loro interazioni e le loro idee, sono la vera fonte di valore della terra. Le città sono semplicemente un modo per averne di più in un unico posto”.

Le tasse sul valore fondiario sono oggi più diffuse altrove, in luoghi come l’Estonia e Taiwan, che negli Stati Uniti, dove l’idea ha avuto origine. Ci sono molte ragioni per questo, ma non si può non vedere che ci sono molte persone ricche e politicamente potenti negli Stati Uniti che apprezzano la capacità di speculare sui prezzi dei terreni e intascare affitti non guadagnati. Soprattutto dopo l’esplosione sovvenzionata a livello federale della proprietà di case dopo la Seconda guerra mondiale, hanno trovato alleati politici, tragicomicamente, nei molti proprietari di case non ricchi la cui quota nel gioco immobiliare è la loro migliore scommessa per la sicurezza economica.

Ma questo deplorevole intreccio degli interessi della classe medio-alta con la politica fondiaria regressiva è meno acuto nei nostri centri urbani. Lì, gli affittuari sono molto più comuni. Anche lì vivono molte generazioni più giovani che potrebbero non aver ancora sviluppato impegni emotivi nei confronti della proprietà immobiliare tradizionale, una potenziale base di sostegno politico per nuovi modi di pensare al valore della terra.

Dividere le proprietà

Possiamo ancora migliorare le tasse sul valore fondiario, escogitando nuovi metodi di amministrazione che rivelino accuratamente i valori fondiari, isolano le valutazioni dalla pressione politica e mettono veramente i mercati al servizio del pubblico.

Il lavoro da quando George suggerisce una strada promettente verso l’ideale di un’abbondanza efficiente. Sun Yat-Sen, ispirato dall’amministrazione georgista della terra nella baia di Kiautschou, propose un metodo per la valutazione della terra all’inizio del 1900: i proprietari valutavano il valore della propria terra e lo stato poteva quindi acquistare la terra a quel valore. Più recentemente, gli economisti E. Glen Weyl e Anthony Lee Zhang hanno abbozzato un elegante aggiornamento di questa idea, che potrebbe costituire la base di una sorta di licenza d’uso del suolo.

Senza utilizzare il potere di dominio eminente, e anche senza aumentare le tasse sulla proprietà esistenti, le città potrebbero quindi spostare gradualmente i mercati immobiliari dall’acquisto e dalla vendita di diritti di proprietà permanenti e verso l’acquisto e la vendita di un tipo speciale di licenza d’uso del suolo. Questo potrebbe cambiare il modo in cui pensiamo e condividiamo il valore dei nostri spazi urbani.

Ecco come funzionano le licenze: assomigliano ai contratti di locazione convenzionali basati sul tempo, tranne per il fatto che sono una forma di equità per i loro titolari. Al momento della loro scadenza, dopo, diciamo, sei o 12 mesi, vanno in un blocco di aste pubbliche. Ma l’importo dell’offerta vincente viene pagato all’ex titolare della licenza, piuttosto che al pubblico. È importante sottolineare che i loro titolari pagano periodicamente un canone al pubblico, che genera entrate in proporzione al prezzo della licenza, come una tassa. Il tasso a cui viene fissata questa commissione dipende dal giudizio del governo, maggiore o minore a seconda dell’interesse del governo nell’incoraggiare gli investimenti a lungo termine. Ma il fatto che la sua tariffa sia nota al momento dell’acquisto, e il suo importo assoluto determinato liberamente dalle parti offerenti, lo rende una fonte di entrate pubbliche autonome, consentendo al contempo agli attori del mercato di determinare il valore reale della proprietà con licenza.

Tra le comunità di studiosi e professionisti che sviluppano questo sistema, è noto alternativamente come proprietà plurale, proprietà comune parziale e licenze di autovalutazione vendute all’asta (SALSA). È possibile immaginare che la SALSA sostituisca il ruolo dei comuni regimi tributari comunali sugli immobili. Invece di fare affidamento su una valutazione della città, rispettivamente, del valore della proprietà o del valore del terreno non migliorato e quindi pagare qualsiasi imposta su questo, il licenziante paga l’aliquota del canone che la città ha fissato, applicata al prezzo più recente della loro licenza.

“Il fondo per la ricchezza urbana darebbe a tutti gli abitanti delle città un interesse nei crescenti valori reali della terra che stanno contribuendo a creare”.

La rampa di lancio per questo promettente sistema di gestione del territorio è applicarlo a proprietà di proprietà di un fondo di ricchezza urbano, non agitando così indebitamente il vespaio degli interessi fondiari acquisiti, creando al contempo un veicolo significativo per il pubblico per “riacquistare” la terra nelle città. La Government Finance Officers Association sta esplorando i fondi patrimoniali urbani; i suoi programmi innovativi sono un luogo eccellente per iniziare questo lavoro.

Ciò spaccherebbe davvero l’atomo della proprietà, scatenando un’enorme energia democratica ed economica. Separerebbe i valori della terra dall’uso produttivo, garantendo al pubblico una giusta quota del primo, come i georgisti hanno a lungo sostenuto, e come la proprietà tradizionale della terra ha sempre fallito. E non ci sarebbero perdenti finanziari nella creazione di fondi patrimoniali urbani per perseguire questo programma: gli interessi dei proprietari di case in carica non sarebbero interessati se non fosse per un probabile aumento di valutazione dovuto alla presenza di un nuovo potente acquirente in città.

Allo stesso tempo, il fondo per la ricchezza urbana darebbe a tutti gli abitanti delle città un interesse nei crescenti valori reali della terra che stanno contribuendo a creare. E farebbe tutto questo senza sovraccaricare gli amministratori della città di padroneggiare gli arcani dello sviluppo immobiliare o della gestione del territorio. Se il fondo di ricchezza urbana cresce come pensiamo potrebbe, è possibile immaginare una città futura in cui poca terra è di proprietà privata in senso convenzionale, ma tutto è allocato in modo efficiente attraverso i mercati e l’accessibilità e la vivibilità sono disponibili per tutti i visitatori.

Sono disponibili potenti strumenti per trasformare in modo efficiente i mercati immobiliari ed eliminare gli affitti speculativi. È tempo di usarli. Le città devono riconoscere le fonti della loro ricchezza generale (persone che si mescolano), la ricchezza pubblica nascosta che già hanno (ancora a malapena tracciata) e gestire quella ricchezza in modi che diano a tutti i residenti della città un interesse materiale nello sviluppo urbano. Ciò contribuirebbe a ripristinare il tessuto sociale e la vita democratica delle città, attualmente strangolata dalla politica fondiaria.

Come funzionerebbe

Per istituire un fondo di ricchezza urbana SALSA, una città dovrebbe mappare prima i propri beni reali di proprietà pubblica (edifici per uffici, terreni periferici, qualsiasi infrastruttura la cui amministrazione non debba necessariamente essere centralizzata), assegnando ove possibile un valore di mercato. Vanno esclusi i parchi e qualsiasi altro terreno già utilizzato nell’interesse pubblico.

La città dovrebbe poi identificare il suo nucleo urbano immobiliare non utilizzato da attori pubblici, insieme ai terreni di periferia sottoutilizzati, e dovrebbe trasferire tutti i titoli al fondo patrimoniale della città. Tale fondo sarebbe gestito coerentemente con il suo scopo pubblico, come indicato nel suo statuto.

Per ridurre al minimo qualsiasi sospetto di spreco del governo, raccomandiamo di limitare la carta del fondo per il patrimonio urbano (rispettando la legge esistente) all’amministrazione delle licenze SALSA, ovvero alla riscossione delle tasse e al loro utilizzo per una combinazione di (a) acquisto e sviluppo di nuovi terreni nella città, (b) investimenti in beni pubblici decisi democraticamente e/o (c) dividendi in contanti distribuiti ai residenti della città su base uguale pro capite. Le entrate non dovrebbero essere utilizzate come un’altra fonte di reddito generale, ma piuttosto mantenute come un fondo popolare apolitico.

Se è così vantaggioso e popolare tra il pubblico come sospettiamo, un tale fondo di ricchezza urbana potrebbe crescere fino ad acquisire molti immobili privati. Distribuire un dividendo ai cittadini, anche piccolo, affermerebbe il contributo degli attuali residenti alla ricchezza della città e ne indurrebbe di nuovi a venire. Ciò compenserebbe parzialmente i costi degli affittuari. Renderebbe felici gli imprenditori produttivi. Infine, ma non meno importante, le sue attività di acquisto farebbero aumentare i prezzi degli immobili, compiacendo i proprietari di case in carica. Tutto questo insieme comincerebbe felicemente a dissolvere il disfunzionale sistema di caste che ora divide affittuari urbani, sviluppatori e proprietari di case, impedendo la densificazione vivibile delle strade maestre di cui abbiamo urgentemente bisogno.

Man mano che il portafoglio di questo fondo di ricchezza urbana cresce potrebbe avere un impatto sempre maggiore. Se il fondo arrivasse a possedere tutta la terra della città, il suo dividendo popolare potrebbe coprire la maggior parte dei costi mensili di alloggio tipici di un residente. Questo sarebbe un esperimento senza precedenti di alternativa ai tradizionali interessi immobiliari e renderebbe lo sviluppo intelligente qualcosa per cui tutti potrebbero tifare. Questo è il genere di cose che rende le città più felici.


Traduzione dell’articolo di Matt Prewitt e Joel Rogers per NOEMA

Fonte originale dell’articolo

Immagine: Immagine di pikisuperstar su Freepik

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