social housing

Il segreto del social housing: come Vienna è diventata la città più vivibile del mondo

Nella capitale austriaca gli affittuari pagano un terzo di quanto pagano la loro controparte a Londra, Parigi o Dublino. Come è possibile?

Il primo posto in cui Max Schranz si è trasferito dopo aver lasciato la casa di famiglia è di quelli che molti giovani professionisti sognano di abitare all’apice della loro carriera. A soli 26 anni vive in un luminoso appartamento al quinto piano, dai soffitti alti, con vista su una capitale europea, a 10 minuti dalla stazione centrale e a pochi passi da cinema, teatri e bar.

Non è stata necessaria alcuna vincita alla lotteria o fondo fiduciario dei genitori per trasformare quel sogno in realtà: Schranz, che frequenta un master, paga € 596 al mese per il suo appartamento di 54 metri quadrati con due camere da letto – una frazione degli affitti che si pagano per simili appartamenti con queste dimensioni, situati in altre grandi città europee. Inoltre non ha dovuto versare alcuna cauzione e il suo contratto d’affitto è illimitato – in teoria può lasciarlo ai suoi figli o a un fratello quando decide di trasferirsi. “Sono consapevole che l’esistenza è piuttosto priva di stress”, afferma Schranz. “I miei amici in altre città europee sono un po’ gelosi”.

Benvenuti a Vienna, la città che potrebbe aver scoperto il segreto su come mantenere accessibili gli alloggi nei centri urbani. Mentre altre città combattono la spirale dei prezzi degli affitti, in parte alimentata dagli appartamenti nei centri urbani utilizzati come affitti per le vacanze a breve termine o tenuti strategicamente vacanti dagli speculatori immobiliari, la capitale austriaca va in controtendenza. Nella città che lo scorso anno ha mantenuto il titolo di città più vivibile del mondo secondo l’indice annuale dell’Economist, gli affittuari di Vienna pagano in media circa un terzo di quelli di Londra, Parigi o Dublino, secondo un recente studio della società di contabilità Deloitte .

Parte del motivo per cui l’appartamento di Schranz è così conveniente è semplice: è di proprietà della città. A Vienna questa è (quasi) la norma. Proprietaria di circa 220.000 appartamenti in social housing, è la più grande città proprietaria d’Europa (a Londra, che ha più di 800.000 appartamenti in social housing, sono di proprietà dei consigli locali). Un quarto degli abitanti di Vienna sono inquilini sociali – se si includono anche le circa 200.000 case cooperative costruite con i sussidi comunali, si tratta di più della metà della popolazione.

Molti di questi appartamenti sono nati un secolo fa, come parte di un programma edilizio enormemente ambizioso dopo la fine della prima guerra mondiale, quando Vienna era inondata di persone sradicate dalla loro terra a causa del crollo dell’impero asburgico. Finanziata principalmente attraverso un’ipotetica tassa sui beni di lusso come lo champagne o l’equitazione, la fase inaugurale della “Vienna Rossa” governata dai socialisti vide 65.000 appartamenti in affitto sociale spuntare all’interno della città al tempo del tentativo di colpo di stato nazista nel 1934.

Questi “superquartieri” degli anni ’20 e ’30 non sembrano normali case popolari. Dato che gli ideali modernisti della contemporanea scuola Bauhaus non hanno ancora catturato l’immaginazione degli architetti austriaci, per esempio, non hanno tetti piani. Gli esempi più famosi di edilizia sociale della Vienna Rossa, come il Karl Marx-Hof nel 19° distretto o le tenute sparse lungo la “circonvallazione del proletariato” a Margaretengürtel, assomigliano più a castelli o monasteri, con fioriture art deco sulle loro facciate. Come ha affermato la storica Eve Blau: “Se stai progettando qualcosa di radicale, non è una cattiva idea sembrare il più conservatore possibile”

La maggior parte dei quartieri popolari di Vienna furono costruiti dopo la Seconda Guerra Mondiale e hanno un aspetto più familiare, ma anche loro tendono ad avere lo stigma della povertà e della criminalità associati a sviluppi simili negli Stati Uniti o in Europa. L’appartamento di Schranz si trova all’interno del Theodor Körner-Hof, un gruppo di 14 blocchi residenziali costruiti negli anni ’50 nel quartiere Margareten, tutt’altro che lussuosi, ma ancora abbastanza ben mantenuti, in cui Schranz ama trascorrere le sere d’estate nei verdi cortili interni per leggere i suoi libri.

Il termine viennese per tenute come queste è Gemeindebauten , “edifici comunali”, che allude alla loro filosofia di fondo. “Uno dei concetti chiave per comprendere l’approccio di Vienna all’edilizia abitativa è la sostenibilità sociale”, afferma Maik Novotny, critico di architettura per il quotidiano austriaco Der Standard. “Per evitare la creazione di ghetti e i costosi conflitti sociali che ne derivano, la città si batte attivamente per un miscuglio di persone provenienti da ambienti diversi e con redditi diversi nelle stesse proprietà. Il social housing non è solo per i poveri”.

Come studente senza disabilità e senza persone a carico, Schranz non avrebbe alcuna speranza di fare domanda per un alloggio sociale in paesi come il Regno Unito, ma a Vienna la città lo ha corteggiato attraverso un programma per i nuovi inquilini sotto i 30 anni.

“Mantenere un mix di persone provenienti da diversi percorsi di vita nel social housing è fondamentale, e sì, non è sempre facile”, afferma Kathrin Gaal, vicesindaco di Vienna e consigliere esecutivo per l’edilizia abitativa. Una tattica è un reddito massimo per i richiedenti di 57.600 euro all’anno per le persone single e di 85.830 euro per le famiglie di due persone. Ma “se da giovane studente ti sei trasferito in un Gemeindebau e con l’avanzamento della carriera inizi a guadagnare di più, non ti controlliamo, perché la tua situazione potrebbe anche peggiorare di nuovo”, dice Gaal.

Il programma di social housing di Vienna è più di una politica: nella città è un ideale fondamentale che è motivo di immenso orgoglio. E come nel caso di simili risultati progressisti che suscitano un consenso politico – il servizio sanitario nazionale del Regno Unito, ad esempio, o il fondo petrolifero norvegese – ciò può creare punti ciechi nel dibattito nazionale. Parlate con gli abitanti del Gemeindebau , come il 76enne Heinz Barnerth, un ingegnere meccanico in pensione che ha vissuto negli ultimi settant’anni nella tenuta Reumannhof a Margareten, e non potrà che elogiare l’idea che ha dato vita al suo isolato negli anni ’20. “Il modello di Vienna è più attuale che mai, perché i prezzi degli affitti sono difficili da contenere”, dice.

Ma la realtà non sempre è all’altezza dell’ideale, e Barnerth è ancora più animato quando si lamenta del tempo impiegato dalla città per eseguire le riparazioni nella sua tenuta. La luce vicino alle scale che portano al seminterrato non funziona da tre settimane, e quando si rompe la serratura di una porta, i residenti di solito non si preoccupano di aspettare che la direzione centrale la aggiusti. “Se non si chiama un tuttofare per riparare la serratura durante la notte, i drogati tentano di entrare”, dice. Uno degli svantaggi di avere un’unica grande azienda, Wiener Wohnen, responsabile della gestione e del mantenimento di così tanto patrimonio immobiliare in città è che il disboscamento e l’incarico di incarico ai custodi possono portare a colli di bottiglia.

L’altro aspetto negativo del modello viennese è che mentre il 60% dei residenti della città ha vinto il jackpot entrando in una Gemeindebau o in una cooperativa sovvenzionata, ciò esclude ancora una larga fetta della popolazione di una città in cui l’80% sono affittuari. Solo chi risiede permanentemente a Vienna da due anni può fare domanda per l’edilizia sociale, mentre chi alloggia in affitti privati ​​deve affrontare problemi più familiari in altre città europee.

Ma la realtà non sempre è all’altezza dell’ideale, e Barnerth si anima ancora di più quando si lamenta del tempo impiegato dalla città per eseguire le riparazioni nella sua tenuta. La luce vicino alle scale che portano al seminterrato non funziona da tre settimane, e quando si rompe la serratura di una porta, i residenti di solito non si preoccupano di aspettare che la direzione centrale la aggiusti. “Se non si chiama un tuttofare per riparare la serratura durante la notte, i drogati tentano di entrare”, dice. Uno degli svantaggi di avere un’unica grande azienda, Wiener Wohnen, responsabile della gestione e del mantenimento di così tanto patrimonio immobiliare in città, è che dare l’incarico ai custodi può portare a colli di bottiglia.

L’altro aspetto negativo del modello viennese è che mentre il 60% dei residenti della città ha vinto il jackpot entrando in una Gemeindebau o in una cooperativa sovvenzionata, ciò esclude ancora una larga fetta della popolazione di una città in cui l’80% sono affittuari. Solo chi risiede permanentemente a Vienna da due anni può fare domanda per il social housing, mentre chi alloggia in affitti privati ​​deve affrontare problemi più familiari in altre città europee.

“Venti anni fa, gli affitti privati ​​a Vienna erano per lo più di bassa qualità e a basso prezzo”, afferma Justin Kadi, assistente professore di pianificazione e edilizia abitativa presso l’Università di Cambridge. “Ma negli ultimi anni gli affitti privati ​​si sono trasformati in un segmento del mercato immobiliare viennese che in molti casi non è solo di alta qualità, ma anche piuttosto costoso.”

Ciò, spiega, è dovuto in gran parte alla deregolamentazione della metà degli anni ’90, che ha permesso ai proprietari di far pagare agli inquilini non solo le dimensioni e gli standard delle attrezzature, ma anche l’ubicazione, portando spesso a ricarichi arbitrari. Nell’ambito delle stesse riforme, divenne più facile per i proprietari limitare i contratti, mettendo gli affittuari privati ​​a Vienna in una posizione meno sicura.

“L’unica cosa che le altre città europee possono imparare da Vienna è il marketing”, afferma Harald Simons, economista e ricercatore con sede a Berlino che ha pubblicato un’analisi severa del mercato immobiliare viennese nel 2020. Vienna, la seconda città di lingua tedesca più grande d’Europa città, ha “una struttura di reddito che è più simile a quella di Berlino, ma i nuovi prezzi medi degli affitti sono simili a quelli di una città ad alto reddito come Amburgo”, dice Simon. Critica Wiener Wohnen per la sua contabilità opaca, suggerendo che le sue finanze sono in più in difficoltà di quanto ammetta il Senato di Vienna, e che il poco investimento della città sulla manutenzione sta spingendo i percettori di reddito medio tanto desiderati per il mix sociale verso gli affitti privati.

Eppure, ci sono buone ragioni per cui il modello di edilizia sociale di Vienna ha recentemente attirato rinnovata attenzione e visite regolari da parte dei politici internazionali.

La differenza cruciale sta nella tendenza. Mentre il numero di case date al settore del social housing a Londra è rimasto sostanzialmente stabile, a circa 800.000, ad esempio, la sua quota nel patrimonio immobiliare della città continua a diminuire , in parte a causa della loro conversione in case di proprietà privata attraverso il diritto di acquisto, e in parte a causa della mancanza di nuove case in costruzione mentre la capitale del Regno Unito continua a crescere. I dati diffusi poco prima di Natale mostrano che 105.000 famiglie nel Regno Unito sono intrappolate in alloggi temporanei a causa della carenza di social housing. Molte città dell’Europa continentale si trovano ad affrontare problemi simili: Berlino, ad esempio, dopo aver mancato l’obiettivo di 20.000 nuove case nel 2022, l’anno scorso è riuscita a costruirne solo circa 16.000.

Vienna, al contrario, ha il vantaggio di trovarsi in una posizione di monopolio a cui non ha mai rinunciato. “Non abbiamo mai ceduto alla tentazione di vendere i nostri appartamenti comunali o sovvenzionati come hanno fatto molte altre città europee per colmare i buchi dei loro budget”, afferma Gaal. “Significa che il nostro patrimonio immobiliare è ancora vasto”.

Circa 40 anni fa, Vienna ha avviato un “fondo per l’approvvigionamento di terreni e il rinnovamento urbano” che riserva terreni in città esclusivamente per l’edilizia sociale: attualmente dispone di 3 metri quadrati di spazio, tra terreni agricoli o incolti, binari ferroviari dismessi e ospedali vuoti, che può presentare gare d’appalto esclusivamente agli sviluppatori sociali. “Questo tipo di accumulo sistemico di scorte potrebbe essere qualcosa su cui anche altri paesi potrebbero iniziare”, afferma Gaal.

Nel 2019 Vienna ha introdotto una nuova regola di zonizzazione secondo la quale negli insediamenti con più di 5.000 metri quadrati di superficie abitabile, due terzi devono essere alloggi sovvenzionati. “Per le città la questione è sempre se hanno una buona posizione contrattuale con i proprietari terrieri”, ammette anche lo scettico Vienna Simons. “E Vienna ha una buona posizione contrattuale.” Il fondo comunale per l’approvvigionamento dei terreni si coordina strettamente con il dipartimento che rilascia i permessi di pianificazione e può stipulare accordi di conseguenza.

Resta da vedere se Vienna raggiungerà l’obiettivo di costruire 5.500 nuovi appartamenti Gemeindebau entro il 2025, e se ciò sarà sufficiente se si prevede che la città ritorni ai livelli di popolazione del 1910 entro il 2038 è tutta un’altra questione. Ma sta facendo passi tangibili. Dopo un blocco di 11 anni sui nuovi insediamenti di social housing, la città ha ripreso a costruire nuovi blocchi Gemeindebau nel 2015 e ha stanziato 557 milioni di euro per nuovi sviluppi nel 2024. Uno dei più recenti completati, ad opera dello studio di architettura locale WUP, si trova a circa 7 km a est del centro della città, a Seestadt Aspern, un nuovo centro urbano cresciuto sul sito di un ex aeroporto.

Margarete Stoklassa, 73 anni, e suo marito si sono trasferiti lo scorso aprile in uno dei 74 appartamenti di una tenuta nel centro della città perché avevano bisogno di un accesso senza barriere architettoniche e sembrano più che soddisfatti. Con 50 metri quadrati la loro nuova casa non è enorme, ma una pianta circolare e diverse pareti scorrevoli fanno sì che “a volte finisco per giocare a nascondino con mio marito”, dice Stoklassa. “Sono molto felice; tutto ciò di cui ho bisogno è qui. La coppia paga 520 euro di affitto al mese.

Le facciate del Gemeindebau di nuova era sono dipinte in rosso gesso, blu e verde che fanno riferimento alle possenti fortezze del periodo della Vienna Rossa, anche se con i prezzi dei materiali da costruzione che raggiungono il picco durante la fase di costruzione, c’è abbondanza di cemento nudo e acciaio zincato. “L’aumento del costo delle materie prime ci ha costretto a concentrarci su cosa sia realmente l’edilizia sociale”, afferma l’architetto Bernhard Weinberger. Prevalsi per più di un secolo, gli ideali viennesi della vita comunitaria hanno dimostrato di poter resistere alla prova del tempo. “Questo edificio dovrebbe essere ancora in piedi tra 200 anni”, dice.


Traduzione dell’articolo di Filippo Oltermann per The Guardian

Fonte originale dell’articolo

Articoli simili

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.